Wydaje się, że w przypadku jednorazowego podatku od najmu wysokość podatku jest w zasadzie łatwa do ustalenia, należy pomnożyć dochód przez odpowiednią stawkę podatkową i tu wszystko jest jasne. Cóż, nie zawsze tak jest, problemem może być przepływ środków od najemcy na konto bankowe wynajmującego, który zwykle jest większy niż kwota czynszu określona w umowie najmu.
Podatnicy pytają dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Ma wątpliwości, czy powinien odprowadzać stałą stawkę podatku dochodowego od wszystkich dochodów uzyskiwanych od najemcy z tytułu zawartej umowy, czyli czynszu i wydatków związanych z użytkowaniem lokalu, zużyciem ciepła i zimnej wody , oczyszczanie ścieków, sprzątanie i usuwanie oraz utrzymanie mieszkania Obowiązki wspólnoty, a koszt zużycia energii elektrycznej i mediów (TV i Internet), czy tylko od kwoty otrzymanej w ramach czynszu?
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uważa, że ??kluczowe będą warunki zawarte w umowie, a podstawą generowania przychodów z najmu jest właściwa umowa pomiędzy stronami.
Przychód najemcy z najmu nie obejmuje kosztów związanych z najmem (takich jak opłaty za ogrzewanie i wodę) poniesionych przez najemcę, jeżeli umowa przewiduje, że to najemca jest zobowiązany do ich poniesienia.
Dodatkowe wydatki ponoszone przez najemcę z tytułu korzystania z lokalu nie wchodzą w zakres pojęć świadczeń rzeczowych i innych nieodpłatnych świadczeń opisanych w § 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie powodują powstania zysku majątkowego dla wynajmującego.
Właściciel po prostu działa jako pośrednik między najemcą a usługodawcą w celu uiszczenia tych opłat.
Jak należy sformułować warunki umowy, aby nie było wątpliwości co do uzyskanego dochodu podlegającego opodatkowaniu?
Umowa najmu powinna określać rodzaj kwoty, jaką najemca będzie co miesiąc wpłacał na rachunek bankowy:
– ściśle określona miesięczna wysokość czynszu,
– kwoty zwrócone za wydatki związane z użytkowaniem mieszkania, w tym zużycie ciepłej i zimnej wody, kanalizacja, wywóz śmieci, obowiązki wobec wspólnot mieszkaniowych i zużycie energii elektrycznej i kwota dla dostawcy mediów w postaci Internetu i TV.
Jeśli chodzi o płacenie czynszu, wynajmujący występuje jedynie jako pośrednik między najemcą a usługodawcą ? oznacza to, że dochód, od którego wynajmujący powinien obliczyć zryczałtowany podatek dochodowy, będzie po prostu kwotą otrzymywaną od najemcy w postaci czynszu, rozumianego jako przedmiot leasingu oddane do użytkowania wynagrodzenie.
Prawidłowo sporządzona umowa najmu, zawierająca szczegółowy opis kwoty wpłaconej na konto wynajmującego, umożliwia szczegółowe określenie wysokości dochodu do opodatkowania oraz usuwa wszelkie wątpliwości co do prawidłowości wpłaconych podatków.